揭穿房地產(chǎn)業(yè)10大謊言
作者: 文章來源: 市場報(bào) 本站發(fā)布時(shí)間:2006-06-01 00:00
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nn n謊言1 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)和地方最大最重要的支柱產(chǎn)業(yè)。nn房地產(chǎn)應(yīng)該是一種被動(dòng)的產(chǎn)業(yè),而不是主動(dòng)性的產(chǎn)業(yè),即使它在結(jié)果上對經(jīng)濟(jì)起著支柱性的作用,但也是被動(dòng)的。房地產(chǎn)的支柱性體現(xiàn)在消費(fèi)上,而不是投資上。nn謊言2 大眾進(jìn)行房地產(chǎn)投資將會(huì)獲得相當(dāng)豐厚的投資回報(bào)。nn房地產(chǎn)是大眾消費(fèi)品,絕不可能成為大眾投資品。大眾投資房地產(chǎn)不僅不會(huì)得到所謂的高回報(bào),而且風(fēng)險(xiǎn)極大。nn謊言3 利率高低是影響購房行為的重要因素,短期內(nèi)調(diào)升利率對房地產(chǎn)增長形成較大影響。nn中國的利率是浮動(dòng)的,按揭貸款一般都在20年,即房價(jià)的利率成本取決于20年或30年的平均利率水平,而不是某一個(gè)時(shí)段的利率高低。買房可以節(jié)省錢但不能賺大錢,而在房價(jià)大漲時(shí)購房將會(huì)支出過多的成本。nn謊言4 一些房地產(chǎn)商說,我不為大眾生產(chǎn)住房,僅為少數(shù)高收入階層造房,賺的是他們的錢,不傷害窮人,而窮人的住房問題丟給政府管好了。nn這是典型的打著市場經(jīng)濟(jì)的旗號發(fā)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的橫財(cái)。如果一個(gè)行業(yè)(競爭性的)無力滿足大多數(shù)的產(chǎn)品需求,那這個(gè)產(chǎn)業(yè)不僅不成熟,而且也不會(huì)成功。nn謊言5 自住需求占多數(shù)就不會(huì)出現(xiàn)泡沫。nn由于自住需求基本是鎖定的,不流動(dòng)的,投機(jī)資金規(guī)模增減多少是決定泡沫有多大的根本因素,實(shí)際上是少數(shù)操縱多數(shù),而不可能是多數(shù)操縱少數(shù)。在中國的房地產(chǎn)市場上,由于住房的自有率很高,許多城市都在八成以上,投資或投機(jī)性住房需求超過10%就會(huì)構(gòu)成泡沫。nn謊言6 城市化是房價(jià)上漲的主要推動(dòng)力。nn像北京、上海這樣的大都市城市化,每年新增人口很少,例如2004年北京和上海僅分別新增人口37萬人和31萬人,增長率分別為2.54%和1.81%,其中自然增長率分別為0.07%和0,這里還有郊區(qū)人口農(nóng)轉(zhuǎn)居的部分,這樣的增長率不可能造成房地產(chǎn)如此快的速度增長。nn謊言7 地荒論和地價(jià)決定房價(jià)論。nn對北京、長三角和廣東省的土地供應(yīng)所進(jìn)行的細(xì)致分析表明,中國的許多地方(包括五大重點(diǎn)地區(qū))根本就不存在土地供應(yīng)不足的問題,“地荒論”是房地產(chǎn)商為了炒作住房而杜撰的。nn謊言8 房價(jià)收入比高并不說明有泡沫,中國國情的土地極度稀缺,決定中國房價(jià)相對較高。nn房價(jià)收入比是一種綜合性指標(biāo),它不僅反映了房價(jià)可能過高,而且意味著消費(fèi)者的支付能力有問題。房價(jià)收入比過高就是泡沫。nn謊言9 房價(jià)不能跌,房地產(chǎn)業(yè)不能衰退。nn對于一個(gè)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的產(chǎn)業(yè)而言,早點(diǎn)破比晚點(diǎn)破要好。這種言論讓人聽著好像是一些地方政府和既得利益者在“要挾中央政府”。nn謊言10 房價(jià)增幅只要保持不超過GDP增幅,房地產(chǎn)就是健康的。nn房價(jià)增幅與GDP增幅平衡,再加上房地產(chǎn)投資和消費(fèi)自身的增幅,顯然其增長將比GDP高至少一倍以上,除了一定階段,房地產(chǎn)投資不可能長期以高于GDP幾倍的增幅遞增。
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